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上海住宅市場更なる成長の可能性
DTZ 戴徳梁行上海公司総経理 張国正氏
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2004年に入り、上海の不動産市場は急激に変化しており、多くのマクロコントロール政策が次々に発表され、1999年から始まった市況が急速に抑制されている。新築住宅の価格には、1〜5月の間は僅か6.7%の上昇がみられ、保有マンションの取引量が引き続き減少し、5月の成約数はオフシーズンの1月から平行線を維持している。今年及び今後の不動産市場の傾向は業界の内外から極めて大きく注目されており、これらの問題の回答を求めて業界の事情に詳しい張国正氏を訪ね、読者に提供する。 |
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上海の不動産市場において1999年から始まったこの市況も上海不動産の急速な発展時期を示すものであり、正に市場化へ向かっているといえる。貨幣による住居分配、所有権を銀行が保留することによる不動産のローン販売等の政策は、ここ5年間の不動産市場における急速な発展を示している。つまり、1999年以前、いわゆる「不動産市場」は存在しなかった。住居者が家屋を所有するという単純な物質的ニーズは、今日になってようやく実現の可能性を帯びることとなった。「住宅に対する渇望」が熱狂的な住居購入へと転化し、徹夜や人を介してまで不動産会社に並ぶということも頻繁にみられた。2003年は不動産市場が最も活気付いた一年となり、同時期の上海市におけるGDP成長率が14％だったのに対し、25％と大幅な上昇を記録した。ここ5年間の不動産市場は非常に活気があり、良好な傾向を作り出し、巨大な保有不動産市場を形成した。しかし如何なる事物の発展にも周期性があり、上海の不動産市場も例外ではない。「住宅に対する渇望」に緩和がみられるにつれて、今後の上海市場は、住居の改善を主とし、新しい発展傾向を形成する見通しである。不動産の市場価格の上昇が緩和され、更には騰落がみられ、成熟した上海の不動産市場へと向かうといえる。
上海の不動産市場における発展傾向を分析する場合、上海という枠を超え、全国、更には世界に目を向ける必要があり、これにより更に正確且つ長期的な判断ができる。上海の不動産市場における輝かしい5年間の「住宅に対する渇望」は既に緩和されているが、長江三角洲と全国においては、依然「住宅に対する渇望」が存在している。20世紀に始まった経済改革は、人類の発展史における数少ない奇跡であり、急速な工業化の直接的結果の一つが都市化である。長江三角洲、珠江三角洲、渤海周辺の経済圏は既に中国でも都市化が比較的進んだ地区であり、現在もいくつかの大都市群、或いは都市地帯が出現、2010年までに中国の都市化は55%に達する見込みである。都市化は必然的に大量の住宅購入ニーズを生み、新しい不動産市場の盛り上がりを形成する。全国でも最も発達した地区である長江三角洲のトップとして、上海は自然にこの市況のペースメーカーとなる。長江三角洲都市地帯の中心であることから、大量の金融サービス業、科学技術の研究開発、ビジネスで往来する人々を吸収して投資させることとなり、これらの人々の住宅購入ニーズは上海市の不動産市場の発展におけるブースタになると思われる。
上海は国際的大都市であり、多くの国際資本と不動産基金の目を引付け、これらの参入は新たな開発理念を示すとともに、地元デベロッパーの融資ルートを開拓し、不動産開発の活力を増加させている。ロックフェラーグループと上海新黄浦集団が2.5億米ドルを共同出資して開発中の外灘第一期は、非常に優れたモデルである。また“上海の国際性”の強調に関して、高級マンションや別荘の買い手の多くが香港、マカオ、台湾、欧米、東南アジア等の国と地域の出身である。彼らは上海における投資、創業へ非常に積極性で、高品質、高価格の物件の主な消費者となっている。彼らの住宅購入ニーズは上海の不動産市場全体のニーズの一部となり、住宅価格に対して、収入比は非常に合理的なものとなっている。上海の不動産市場におけるバブルを検討するとき、この点を考慮されたい。
高所得者や富裕層にとっては持ち家は問題ではないが、都市は高所得者と富裕層のみで形成されるわけではなく、高所得者に相対した低所得者もいる。上海の不動産市場では、急速な発展と同時に、低所得者の住宅購入ニーズも考慮するべきであり、これは社会的な矛盾を緩和する一つの手段でもあり、社会の持続且つ調和的発展を保持するも のである。 香港はこの分野で極めて成功しており、低価格賃貸制度は低所得者の住宅問題を非常に円滑に解決している。昨年から上海で始まった中低価格住宅の建設は非常に優れた措置で、間取りや価格を抑制し、一部低所得者の住宅購入ニーズを満たしている。このような政策的措置を更に発表し、上海不動産市場が全面的な発展を促進するよう望んでいる。
今年、上海の不動産価格は緩やかな上昇傾向にあり、危機感で心配な者もいるが、実際、異常な状況は何も発生していない。1997年の金融危機は、香港の経済と不動産市場に非常に大きな打撃を与えたが、現在は正常化している。上昇と下落は極普通なことであり、大きな上昇で利益しか生じないという方が異常である。
潤沢な資金をベースに確立された上海の不動産市場には持続的発展の余地があり、政府は供給と需要及び中央のマクロコントロールという多方面から総合的にバランスを保っている。そしてデベロッパーとは消費者・投資家として理性的に協力し、支柱産業としての不動産業の持続的且つ健全な発展に向け努力している。上海のマンション市場は、更なる成長の可能性を有しているといえる。
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