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宮城信彬の不動産ニュース VOL.15 |
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| 契約更改時に直面する、賃料急激上昇の背景にあるもの |
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中国における不動産賃貸契約の更改は、市場の影響を大きく受けます。ほとんどの貸主は非常にビジネスライクで、五〇%〜一〇〇%アップという日本では考えられないような賃料アップを涼しい顔をして要求してきます。下がる時も同じ様に劇的に下がりますが、とにかく予定が立て難いというのが実情です。
ここ最近の上海オフィス賃料上昇の状況の下、多くのお客様から契約更改の賃料についてご相談を受けていますが、大幅アップに各企業様頭を抱えておられるようです。
今月は、今年第1四半期のオフィス市場を振り返り、契約更改にスポットを当ててみたいと思います。 |
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「今月のニュース」
「CBリチャードエリス二〇〇五年度第1四半期不動産レポート」より
"今年の第1四半期における上海のオフィス賃料は、前期に引き続き上昇した。新規オフィスの供給量が少なかった上に、需要が好調だったのが主な要因である。特にハイグレードオフィスの賃料は大幅に上昇気味で、前期比で七・五%のアップとなった。" |
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解説
上海のオフィス賃料はここ数年緩やかな右肩上がりで上昇している。新規参入の企業数は一時期に比べ大分減って来ているものの、既存の企業によるスペース増床が断続的に見られる。特に製造業、金融、コンサルタント系の企業が需要を牽引しているようである。
一方、多くのハイグレードオフィスは一〇〇%に近い入居率となっており、増床スペースを求めて新規のオフィスビルに企業が殺到している状況である。しかし供給が追いつかず、それらの新築ビルも竣工後すぐに満室になっている。特に去年の後半から今年に入って、この様な状況がより明確になってきているため、賃料の上昇幅は急激に上がって来ている。オフィスのグレードが高ければ高いほど上昇率は高い。
この様な状況の下、賃貸契約の更改時期を迎えて、大幅な賃料アップに直面している企業様が多くなっている。貸主は市場の状況から新規の賃料を設定する訳だが、二〜三年前の入居時より三〇〜五〇%アップという事も珍しくない。これは、ここ数年の賃料上昇も大きな要因だが、多くの方が気付いていない点が一つある。それは、竣工前のオフィスビルはプロモーションのため、既存の新築ビルよりも魅力的な賃料を提示する。しかしこれは、そのビルのレベルが劣るからではなく、入居率を上げる為の手段に過ぎないという事である。具体的に例を挙げると、某ハイグレードビルにＵＳ＄〇・六/m2/日で入居できたとしても、元々このビルはグレード的にＵＳ＄〇・八の価値があり、三年後の契約更改の時までに相場賃料が多少上がった為、新規の賃料としてＵＳ＄一・〇〜一・二を要求された、という様な具合である。
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対策 |
| ※ |
極力早く貸主に対し、新規の賃料交渉を要求する。理想的には契約満期の八ヶ月〜一〇ヶ月前 |
| ※ |
すぐに必要が無くても専門業者を通し常にマーケットの情報を入手し、情報武装する。急なビジネス拡大、部門縮小、分社化、オフィス統合といった場合にも慌てずに済む |
| ※ |
新規入居の際に下記の様な事柄を交渉する。たとえ獲得出来なくても、その態度を見せる事が大切
a 契約更改の意志通知の期限を出来るだけ契約満期間際まで引き伸ばす
（通常は半年前）
b 更改賃料の上げ幅を限定させる
c 極力フレキシブルな契約にする（途中解約の要求等） |
| エリア |
名称 |
募集賃料 |
| 静安区 |
上海商城 |
US$1.2〜1.4/ｍ2/日 |
| 静安区 |
上海嘉里中心 |
US$1.0〜1.2/ｍ2/日 |
| 静安区 |
梅龍鎮広場 |
US$0.95〜1.1/ｍ2/日 |
| 静安区 |
中信泰富広場 |
US$1.2/ｍ2/日 |
| 静安区 |
恒隆広場 |
US$1.0〜1.6/ｍ2/日 |
| 廬湾区 |
中環広場 |
US$1.2/ｍ2/日 |
| 廬湾区 |
瑞安広場 |
US$0.9〜1.1/ｍ2/日 |
| 廬湾区 |
力宝広場 |
US$1.0/ｍ2/日 |
| 黄浦区 |
外灘中心 |
US$1.5/ｍ2/日 |
| 黄浦区 |
来福士広場 |
US$1.5/ｍ2/日 |
| 浦東新区 |
金茂大厦 |
US$1.1/ｍ2/日 |
| 浦東新区 |
中銀大厦 |
US$1.0〜1.2/ｍ2/日 |
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