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宮城信彬の不動産ニュース VOL.13 |
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| 高まるオフィス需要 北京・上海の市場動向と展望 |
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ここ一年間を通して北京・上海のオフィス需要は急激に増えてきており、多くの企業がスペース確保に四苦八苦しています。中国においてビジネスの拡張を急いでいる企業にとっては深刻な問題ではないでしょうか。
また、今すぐにはオフィスの拡張や移転の計画が無くとも、分社化、部門分離、統合といった原因で急にオフィス需要が出てくるとも限らない状況の下、マーケットがどうなっていて、今後はどのように動いてくかという事を常に把握しておく事が要求されるのがこの中国です。
今月のこのコーナーでは、北京・上海のオフィス市場を紹介します。 |
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 北京市場
二〇〇四年の動向：去年北京にて落成したオフィスビルは八つで、約四七万平方米が市場に供給された。これはマーケット全体のスペースの約一〇%にあたる。しかし、外資系企業が集中する東部エリアでの新規供給は東方広場の3期ビルのみで、その他の多くが中関村にて落成した。これにより、中心部のスペースはかなりタイトになり、賃料も強含みを見せた。特に大きなスペースを必要とする企業にとっては、候補に成り得る対象が極端に少ないため増床を一旦延期するところも見られた。
年間を通しての契約スペースは一昨年に比べ三割強も増加し、新規参入、既存企業の増床が顕著に表れた。特に金融関連、製造業、大手中国企業のスペース拡大が目立ち、今後の需要もこれらが牽引する形になるであろう。また、中関村のオフィスのグレードが以前と比べ大幅に改善され、R&Dセンターを同エリアに設立した外資系企業も多く見られた。
二〇〇五年の展望：今年落成予定のビルは比較的多く、一〇〇万平方米規模になると見られる。去年とは違い、東城区及び朝陽区にて多くのビルが供給される。それらはLGタワー、財富中心、佳誠大廈（Gateway）、光採大廈等が含まれる。 今年はここ数年の供給のピークである為、中盤〜後半にかけて賃料が低下すると予測されるが、来年落成予定のビルの多くが販売メインのビルである事から、前倒しで移転を考慮する企業が出て来る事も十分に予測される。一般的に販売メインのビルは、多数のオーナーが存在するため敬遠される事が多いからである。
上海市場
二〇〇四年の動向：去年の供給量、契約スペースは一昨年に比べ共に大幅に増加した。供給量はここ数年のピークを迎え、去年の倍近い量となった。しかし、グレードAのビルは非常に少なく、企業天地（Corporate Avenue）と世紀商貿中心（The Center）のみであった。どちらのビルも短期間のうちに満室となる盛況ぶりで、ハイグレードオフィスの需要の高さが顕著に表れた。
 立地条件の良いビルのほとんどは空きが無く、空室率は五%以下のビルも多く見られた。また、一昨年に引き続き多くの企業が増床しており、入居しているビルの中での増床が不可能なため新規のビルにスペースを求めざるを得ない状況の中、開発業者は強気の条件を提示した。中層〜高層スペースの場合、1米ドル/平方米/日（建築面積あたり・管理費別）以上という賃料がスタンダードになってきている。
二〇〇五年の展望：今年落成予定のオフィスビルは約五〇万平方米で、グレードの高いビルも多い。しかし、去年のうちから交渉して、既に契約済みのものや上海銀行ビルのように自社使用目的のビルも存在するため、マーケットに出るスペースはその五〇%強だと見られる。
今年も多くの企業が増床するのは明らかである事から、賃料は今後も右肩上がりになると予測される。
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2003年 |
2004年 |
年度比較 |
累積総床面積 |
5,400,000
4,822,718 |
5,970,000
5,369,192 |
+10.5%
+11.3% |
配給量（建築面積） |
470,300
271,700 |
572,755
546,474 |
+21.7%
+101% |
新規成約スペース（建築面積） |
412,000
330,724 |
554,000
648,028 |
+34.5%
+95.9% |
平均空室率 |
16.8%
9.9% |
15.5%
7.0% |
-1.3%
-2.9% |
平均賃貸料（US$/m²/月）
建築面積あたり、管理費別 |
18.4
17.49 |
18.7
18.77 |
+2%
+7.3% |
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数字の上段は北京、下段は上海 |
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