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具体的には、上海市であれば「上海市房地産権証（土地部分）」、江蘇、浙江などその他の省市であれば「中華人民共和国国有土地使用証」が、国家国土資源局より購入者の名義で発行されることです。
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外国企業が中国に進出する一般的なパターンは、まず工場建設を予定する開発区などの土地を選定して、次にその地に外資系企業を設立して資本金を払い込み、さらにその外資系企業が国土資源局と「土地使用権購入契約書」を締結してその地の土地使用権を購入した上で、最後にその使用権を購入した土地に工場を建設することです。これは中国の土地使用権販売に関する基本的な法律である「中華人民共和国土地管理法」(1998年8月29日中華人民共和国主席令第8号、1999年1月1日施行)及び「中華人民共和国土地管理法実施条例」(1998年12月27日中華人民共和国国務院令第256号、1999年1月1日施行)に定められた基本的な中国の土地使用権管理の内容です。(内容は弊社ホームページwww.shcs.com.cn参照)
現在問題となっている大部分のトラブルは、主として開発区の外資系企業誘致競争の結果として、この本来の「会社設立→土地使用権購入→工場建設」の順序が無視されて、各地方政府や開発区の都合で「会社設立→工場建設→土地使用権購入」の順序で行われることに原因があります。すなわち今年6月から一層その厳しさを増した国務院の「土地問題に関する全国的かつ全面的な整理整頓」の結果、中央の「土地使用権の購入手続きが行われていない土地に対しては建設許可(これは地方政府の所管になっています)を出してはならない」という本来の規定を遵守せざるを得なくなって工場建設が出来ない、というものです。
それでは「土地使用権購入」とはどんな内容なのか、以下に解説します。 |
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| 1.中国における「土地使用権購入」とは |
| 中国においては「土地はすべて国家が所有しその使用権は国務院が国家を代表して行使する」(土地管理法第二条)とされており、従って土地の使用権購入はすべて国務院の管理と指導の下で土地使用権購入者と国土資源部（地方は局）との直接契約(但し蘇州園区などは中国・シンガポール合弁会社が転売契約)によって行われなければなりません。外資系企業にも誤解があるのは、あたかも各地の開発区が土地を販売しており、開発区と「土地使用権購入協議書」を締結することで土地使用権が購入できたと思っていることです。「土地使用権購入協議書」は本来土地使用権購入者がインフラ整備に関して開発区と締結する協議書で、国家との正式な契約ではありません。 |
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| 2.国家との正式な土地使用権購入契約の締結とその内容 |
進出した外資系企業が正式に土地使用権を購入するには何よりもまず国土資源局との間で「国有土地使用権譲渡契約書」を締結しなければなりません。この契約を締結して契約書に記された購入金額を納付すれば大体1～3ヶ月後には上海市であれば「上海市房地産権証(の土地部分)」、江蘇、浙江などその他の省市であれば「中華人民共和国国有土地使用証」が、国土資源局より購入者の名義で発行されることになります。この「国有土地所有証」には以下の内容が記されています。
①権利人・土地使用者：会社名或いは個人名、②座落(地籍)：住所表示○○、③地号：○○、④図号：○○、⑤用途：工業用地、⑥土地等級：○○、使用権類型：有償譲渡、⑦終止期日：2054年○月○日(50年の使用権の場合)、⑧使用権面積：○○㎡、⑨証書を記載する機関：○○市国土資源局、⑩詳細測量した図面 |
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| 3.「国有土地使用証」取得申請のための条件 |
進出した外資系企業が国土資源局との間で締結する「国有土地使用権譲渡契約書」の契約内容は中国全土で統一されており、価格は国土資源局が定めた最低価格以上、2年間以上建設着手しない場合は国家が接収できる、など厳しい内容ですが、基本的にこれらの内容の変更は認められません。また国土資源局はその土地が自ら割り当てた土地譲渡の「指標」を有していなければ契約にサインすることができません。
この「国有土地使用権譲渡契約書」を含めて「国有土地使用証」取得のためには以下の書類が必要で、これらが完備していなくてはなりません。
(1) 土地使用権譲渡登記申請書（原本2部）
(2) 手続き人の身分証明書(コピー2部)
(3) 署名済みの国土資源局との「国有土地使用権譲渡契約書」(コピー2部)
(4) 開発区とのインフラ整備請負契約書（コピー2部）
(5) 土地測量報告書(コピー2部)
(6) 外資系企業であれば所管審査機関の外資系企業批准証書(コピー2部)
(7) 国土資源局が発行するその用地の譲渡に関する批准文書(コピー2部)
(8) 国土資源局が確認した地籍図(原本3部) |
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| 4.「国有土地使用証」取得後の建設着工までの必要許可証 |
| 企業の工場建設のためには上記「国有土地使用証」を取得した後に更に「建設用地企画許可証」、「建設工程企画許可証」、「建築工程施工許可証」が必要ですが、これらは「国有土地使用証」を有していることを前提に発行されるものであり、そのことが現在の建設中断トラブルの主要な原因となっています。 |
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