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フィールドワークとしての中国不動産市場第7回：第11期全人代第1回会議からみる不動産市場(後編)

国内の投機目的での不動産購入に対して、昨年9月に新たな住宅ローン政策が発表された。これにより、自己使用目的の他に住宅を購入する場合、2戸目以上の際には頭金が40％以上必要となった。また、デベロッパーへの貸付の監督強化も含まれており、プロジェクトに対する資本金が35％未満、あるいは開発に関する許可証を取得していないデベロッパーに対して、商業銀行はいかなる形式でも貸し付けをしない旨が規定された。この政策を受け、昨年末ごろから住宅市場で取引量の下落がはじまり、執筆時点でもこの傾向が続いている。
デベロッパーに対する貸付規制は、体力のない中小デベロッパーに対して効果がではじめている。しかし、それだけでなく、大手デベロッパーに対しても影響がではじめている。今年2月29日付の『上海日報』などによると、不動産デベロッパー大手の万科が、昨年に実施した追加株式発行のうち、9億8400万元を開発資金より運転資金に回すことが明らかになった。スタンダード＆プアーズによると、市場の状況が改善されなければ、過剰流動性に影響がでると報告。一方で、住宅価格の下落により、中小デベロッパーが開発中止を余儀なくされるならば、大手デベロッパーは利益を得るほか、物件によってはバーゲンプライスとなる可能性も示唆している。銀行などからの融資抑制が続いており、中小のデベロッパーは資金調達に支障がではじめているという見方も強まってきている。株式市場での規制も強くなっており、資金調達も困難になりつつある。すなわち、資金を外国から調達せざるを得ない状況が生まれつつある側面がある点は注目する必要があるだろう。

　すでに述べたとおり、中国不動産市場に送り込むホットマネーを統制するには、富裕層や外国投資家をスケープゴートにするだけで解決できるような問題ではない。すなわち、商務部外国投資管理司司長・李志群が「各部門と協力しながら対処していく」と述べているように、ひとつの部門がすべてを対処できる問題ではないだろう。今後、少なくとも、ホットマネーに対する政策は、以下のパターンが考えられるだろう。

・各部門が協力して、2005年の「国八条」や2006年の「国六条」のようなマクロ調整を発表する
・各部門が協力しながら、中央政府がコントロールしながら適宜小出しに政策を発表する（小出しの政策を総合すると、ひとつのマクロ政策的なものと解釈される）

現在、上記のような政策を発表することで「入り口」を狭くし、敷居を高くすることでホットマネーの流入を抑えている状況である。敷居を高くすることにより、「その場しのぎ」として対処することに限界が出てくる可能性が高い。今後、中央政府がどのような形でスケープゴートを締め付けていくか注視する必要がある。敷居の向こうにある「人民元切り上げ期待」が広がる中国不動産市場は、内面から変わらなければならない段階に入りつつある状況にあるのではないだろうか。

今回の政府活動報告で注意すべき点は、外国投資家にとって、中国不動産市場が完全にクローズされてしまうという誤解をしてはならないということだろう。今後も、外国投資家に対する規制発表の可能性は否定できない。しかし、門戸を徹底的に閉ざすことによって、中国不動産市場が抱える問題を解決できるわけではない。自分たちはスケープゴートの対象ではなく、長期的に中国不動産市場に対してコミットする外国投資家であり、中低所得者に対する諸問題に対する貢献もできるという視野をもつことが、中国不動産市場への参入要件になってきていると理解するべきだろう。

以前のコラム
フィールドワークとしての中国不動産市場第6回：第11期全人代第1回会議からみる不動産市場(中編)
フィールドワークとしての中国不動産市場第5回：第11期全人代第1回会議からみる不動産市場(前編)
フィールドワークとしての中国不動産市場第4回：静安寺の風景(後編)
フィールドワークとしての中国不動産市場第3回：静安寺の風景(前編)
フィールドワークとしての中国不動産市場第2回：統計の数字と一次資料
フィールドワークとしての中国不動産市場第1回：統計嫌いの不動産市場調査

情報提供：

Stasia Capital Holding Limited

2008/11/26 更新

筆者：安田明宏氏
Stasia Capital調査部主任研究員

プロフィール…名古屋大学大学院文学研究科博士課程単位取得満期退学。インドネシア・スラバヤ国立大学大学院国家教育研究科博士課程留学。専攻は文化人類学。

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