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上海オフィス不動産事情(2)：08年が高騰のピーク伸び率は下半期にも鈍化へ

LIFE不動産経理李玉祥氏

新物件、既存の“6エリア” 密集で賃料に派生効果
上海のオフィス不動産は今年、高騰のピークを迎える。オフィス向け物件の供給不足を背景に、陸家嘴、虹橋、静安寺、新天地、徐家匯、南京路の、オフィス不動産6エリアを中心に賃料は持続的に増加する。
また、数年前に建てられはじめた物件が今年、来年と次々にオープンするが、いずれも6エリアに密集。新たにオープンするのは最高級のAランクビルなので、当然、賃料はそのエリアの基準値プラスαで高値が付けられる。その結果、エリアの既存のビルにも派生効果があり全体的な価格の高騰を引き起こしてしまうことになる。
とはいえ一方で、物件数が増えすぎることになり、賃料の伸び率自体は天井を打って、下半期には落ち着きはじめる見通しだ。伸び率はここ2、3年15％前後の伸びを見せていたものが、10％前後になると予想されている。
さらには、09年を過ぎると、伸び率はさらに鈍化、値上げは徐々になくなる方向で収拾すると見られている。そして、今年契約済みとなった物件は一般的な契約年数3年後の2011年には、再契約時にほぼ同等の価格で再契約できるようになるといわれている。

オフィス向けの総平米数は08年、85万平米も増加
現時点で、09年までのオフィス向け物件の総平米数の増加率は30％前後といわれている。この数値は増加する分、従って、オープンが決まっている、明らかになっている物件のみを含めたもの。総平米数は 07年9月末日時点の414万平米から、117万平米増える見通しだ。
そのうち08年までの数値は85万平米だといわれる。これはここ数年の年間ベースでの総平米数の伸び率が30-40万平米で推移していたのと比べると、かなりの増加率であることが分かる。そしてその70％が、オフィス不動産6エリアの1つ、陸家嘴に増加するスペースだという。
陸家嘴はまだまだ開発の余地が残されている新興のエリアだが、中でも特筆すべきが上海環球金融中心で、このビルだけで22万6,000平米ある。そのほか、香港地区系のデベロッパーの物件も数多くオープンするといわれている。
次に静安寺エリアで南京路を中心に16万平米がオープンする。そして“７番目”の新たなエリアとして注目を集めている普陀区で7万5,000平米がオープンしていく。

普陀、虹口、長寧の3区が新興エリアとして期待
08年以降の市場の動向を見ていく上で、耳目を集めるのが新たなオフィスエリアの誕生だろう。それは普陀区、虹口区、長寧区の3区だ。目下、6エリアでは、新たな物件が建つエリアはあるものの、新天地のように再開発のスペースがなくなりはじめたエリアも出てきている。そこで新たな開発が進められており、この3区が先々の市場の行方を握ることになる。
主な商業エリアから外れている普陀区は実はオフィスビルが急増しているエリアで、世界各国に拠点を持つビジネスセンター、リージャスも昨年、新たなビジネスセンターをオープンしている。普陀区は古い住宅地が密集しており、未着手の土地も多く残されている、これからが期待されている地区だ。また、虹口区では40万平米のオフィス物件開発計画が明らかにされている。
そのほかでは、6エリアのひとつ虹橋では40-50万平米が再開発される予定だ。古くから日系企業を中心に受け入れてきた同エリアにはあるのは、ほとんどがBランクのオフィスビル。そこで住宅地などを再開発することでAランクのビルが建てられるというわけだ。

08年のオフィススペース増加の70％が陸家嘴に集中している

エリア単位で市場競争を行う、健全発展期へ移行
これらの新興エリアに共通するのが今後、2010年の上海万博開催までに軌道交通が新たに開通するということだ。また、新興エリアの賃料は今の6エリアよりも比較的、落ち着いた価格で推移すると予想されている。
その結果、上海のオフィス市場は、6エリアで牽引してきた一時代を経て、エリア単位で市場競争を行うある意味健全な発展時期に入ることになる。地下鉄の完成で市中心から多少離れたエリアでも通勤や移動が可能になり、企業は賃料のコスト削減が可能になる。そして、エリアごとのカラーが鮮明化し始めることになる。
そして、既存の6エリアでは物件の入居率に動きが見られ、09年以降は現状の97％から、90％台に推移。さらに万博後には80％前後で安定するとみられ、08、09、2010年と段階的な変動が起こる模様だ。

前回までの「上海オフィス不動産事情」
上海オフィス不動産事情(1)：未だ供給不足が続く賃料高騰で移転する企業も