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上海オフィス不動産事情(1)：未だ供給不足が続く賃料高騰で移転する企業も

上海頤谷房産信息諮詢経理李玉祥氏

入居物件の再契約時に賃料が倍増も
上海では日々、急ピッチで高層ビルが建てられているが、オフィスビルは未だに供給不足の状態が続いている。07年のオフィス賃料はトータルで前年比で約50％増加。しかし、一般的な契約が3年契約であることを考えると、前回契約時との比較ではほぼ倍増していることになる。
ここ数年、上海では継続的な海外投資により、外資企業の進出が後を絶たない。まずは出先機関の事務所レベルだった企業も、現地法人を作り、事業拡大も進めている。オフィス不動産はますます供給が需要に追いつかない状況だ。
業種ごとでは、製造業が業容拡大の一途を辿り、業界全体的に成長。修理やアフターサービスの設備投資を行うメーカーが増加している。それ対して、貿易関係業では人民元高を背景に事業に明暗が分かれており、縮小、撤退の企業も少なくはない。一方で、今後が期待されるサービス業は進出が急増。上海発展の今後を担うこれらサービス業の会社設立が増えている。
上海には16階建て以上の高層ビルが5,000棟はあるといわれる。オフィスビルはいくつかに階級分けできるが、日系企業が入るようなビルは、最高級のAランク、それに次ぐBランクに分けられる。そのAランクは50棟、Bランクで150棟ほどある。

供給不足のAランクビル注目のエリアは静安寺
Aランクはいいロケーションに建ち、最新の機能性を備えた一流のビル。いわゆる“500強企業”にランキングされる外資企業やグローバル企業が入居する。1日1平米当たりで 1.5ドル以上という高い賃料で、新たなビル建築も進んでいるにもかかわらず、供給不足が続いている。
上海のオフィスビルは目下、陸家嘴、虹橋、静安寺、新天地、徐家匯、南京路の6つのエリアに大別される。なかでも最も不動産価格が高騰、ビルも増えているのが静安寺エリアだ。
静安寺はオフィスエリアとして発展してきたが、上海市中心の中の中心、ロケーションの良さに加え、南北を横断する地下鉄7号線が開通すればさらに交通の利便性が増す。建設中の越洋広場やケリーセンターの2期工事などで、今後も上海のオフィス不動産市場の中心地のひとつになる。
一方で、上海の金融センターを目指し、何かと話題の上海環球金融中心が完成する陸家嘴エリア、既に新たなビルが建つスペースがないともいわれる新天地エリアも同じく市場の中心地。これらのエリアではまだまだ地価の高騰が続いていく。

地区	物件名称	価格	管理費
陸家嘴	金貿大厦	450元/日/㎡	37.25元/日/㎡
陸家嘴	匯豊銀行大厦	510元/日/㎡	51元/日/㎡
静安寺	恒隆広場	1.5ドル/日/㎡	32元/日/㎡
静安寺	中欣大厦	1.35ドル/日/㎡	3.8元/日/㎡
新天地	香港新世界	8-10元/日/㎡	30.22元/日/㎡
新天地	企業天地号	13-18元/日/㎡	32元/日/㎡
徐家匯	港匯広場	10-12元/日/㎡	31.54元/日/㎡
徐家匯	美羅城	8元/日/㎡	30.22元/日/㎡

Bランクの集まる虹橋エリアに大きなあおり
Bランクは主に98年以前に建てられたビル群。もともとが外資企業向けに建てられたもので、いうなれば元Aランクといわれていた物件だ。こちらも同様に供給不足が続いており、好物件を探し出すのは至難の業だ。
特徴的なのは、98年に虹橋開発区が設けられた経緯から、虹橋エリアに多いこと。全体的な地価高騰を受け、物件の供給不足という意味でそのあおりを受けている。しかし、Aランクの新物件ができていない分、虹橋エリアでは他の地域ほど高騰しているわけはない。
ただし、もともとのロケーションの良さに加え、虹橋空港の国際便増便などで今後の高騰も予想される。そのほかには淮海路も次いで供給不足で、賃料も高騰しているエリアとなっている。
Cランク、Dランクといった物件になると、オフィス物件としては利用しにくいのが実情だ。外資企業に賃貸するライセンスがないところが多く、管理体制、オフィス設備、ロケーションのいずれもいい状況ではない。賃料はCランクが1日1平米当たりで0.4－0.7ドル、Dランクが0.1－0.2ドル。個人事業者がオフィスとして利用するケースが多い。

企業に迫られる移転
地価の高騰や再開発などでオフィスの賃料が上昇、移転を余儀なくされている日系企業が増えている。上海の全体的なオフィス物件の高騰から、再契約時に倍の賃料を請求されるからだ。新天地のあるビルでは1日1平米当たり0.7ドルから1.3ドルに、浦東新区のあるビルでは0.8ドルから2ドルに値上げされたというケースもある。
さらには、企業によっては事業拡大のために人数を増やし、スペースが手狭になっているところも増えている。オフィス物件の価格が高騰している中、手間隙かけてもなかなか好物件は見つからず、入居費のコスト増にも苦しめられることになるようだ。