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中国不動産「投資」レポート Vol10：日系デベロッパーの開発可能性

日系デベロッパーが手がける不動産開発が進みつつある。日本から中国に駐在員を送りこみ、中国での開発可能性を探る日々が続いているが、思うように開発できない状況がある。本稿では、その現状と開発可能性の一端について報告したい。

不動産価格の上昇
最近、06年までゆるやかな調整が続いていた不動産市場に過熱感が出てきた。株式市場から資金が不動産市場に還流する動きが出ているほか、圧倒的な需要高にあと押しされる形で、不動産価格には上昇圧力がかかっている。
日系デベロッパーにとっては、まずこれが大きな脅威となっている。不動産価格が上昇しているということは、土地価格も上昇しているわけで、結果的に、すべて開発コストに反映されることになる。ここで採算が合わなくなり、開発をあきらめる日系デベロッパーが増えてきている。
また、開発コストが上がると、最終的な販売価格の引き上げにつながる。市場価格とのバランスがとれるかどうか、価格設定にも大きな影を落としている。

外国企業への規制強化
06年7月以降、オフショアからの直接投資ができなくなったが、現在は、さらに厳しい規制が加わっている。
十分な資本金を準備していても、当局から外商投資企業(WFOE)の設立が認められなかったケースだけではない。本連載第6回(07年9月号)で報告したとおり、WFOEの設立に時間がかかっているほか、クロスボーダー借り入れが事実上困難となっている。開発を進めようと考えても、資金の調達が困難なケースが出てきているのだ。
銀行にも、融資の際の規制がかかるとの噂は絶えず、簡単に資金を調達できる環境ではなくなってきた。好都合の案件が出てきたとしても、WFOE設立の壁があり、その壁の向こうには資金調達の壁が控えている。

開発余地の減少
上海や北京、広州などの中心部では、開発余地が少なくなってきている。土地そのものが少なくなってきており、立ち退きをするにも不動産価格の上昇から相当の費用を捻出しなければならない。日系デベロッパーが中心部で開発できる機会は限定的である。
すでに、国内デベロッパーは好立地の土地を確保しており、簡単に手放すようなことはしない。その結果、現在、大都市の中心部には開発余地はほとんどなく、開発の流れは、確実に郊外に広がっているのが実情だ。
しかし、郊外では大規模な開発が多く、日系デベロッパーの希望する手ごろなサイズが見つからない。日系デベロッパーが考えるスケールは概して小さい。とくに、中国で初めて開発をしようと考えるデベロッパーは、最初から大規模開発を行おうとは考えていないのが実情だ。規模と開発余地の制限というジレンマに加え、不動産価格の上昇、厳格な外資規制も待ち構えている。

開発余地ある2級都市などに注目
日系デベロッパーが思うように開発できなくなっている背景には、前途の問題だけでなく、これらの問題を誤解したまま開発計画を日本側で立てていることも理由として考えられる。今後、日系デベロッパーは、相応の戦略を立てなければ、中国に進出したものの全く開発を進められない事態に陥るだろう。
では、どこに日系デベロッパーの開発可能性があるのだろうか。考えられるのは、2級都市に向かうことである。沿岸部から離れて、不動産価格の水準が低く、開発余地のある地方都市ならば、可能性は十分にあるだろう。
次に、大都市の郊外に広がるプロジェクトである。
住宅ならば規模が大きすぎて日系デベロッパーのスケールに合わない可能性が高いが、近年広がりを見せているショッピングセンターの開発や、将来的にCBDとなりうるような場所でのオフィス開発などが有力であろう。さらに、すでに第3回(07年6月号)で報告したように、歴史的建築物に対する開発余地も残っている。

前回までの「中国不動産「投資」レポート」
中国不動産「投資」レポート Vol9：不良債権化と新たな投資チャンス
中国不動産「投資」レポート Vol8：ベトナム不動産投資環境(2)
中国不動産「投資」レポート Vol7：ベトナム不動産投資環境(1)
中国不動産「投資」レポート Vol6：外資に対する相次ぐ不動産投資規制

情報提供：

Whenever CHINA 08年1月号

2008/01/25 更新

筆者：安田明宏氏
Stasia Capital Holding Limited投資顧問事業部(市場調査研究担当)主任研究員

プロフィール…名古屋大学大学院文学研究科博士課程単位取得満期退学。インドネシア・スラバヤ国立大学大学院国家教育研究科博士課程留学。専攻は文化人類学。

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