Whenever ONLINE BUSINESS（ウェネバーオンラインビジネス）：中国（上海北京広東）経済ニュース－　中国不動産「投資」レポート Vol9:不良債権化と新たな投資チャンス

コンサルティング中国

中国不動産「投資」レポート Vol9:不良債権化と新たな投資チャンス

工事がストップしたまま放置されている物件。バーゲン的な価格となるケースが多いが、購入には細心の注意が必要だ。

中国における不動産投資の過熱は周知の事実となっている。その中で、不良債権化する物件が見られはじめた。投資対象として考える際、利権を正確に把握し、どれだけ不良債権に対してリスクテイクできるかが問題となる。今回は、不良債権化の構造と、不良債権物件の購入について報告したい。

不良債権化の構造
中国各地で、各種不動産プロジェクトが進んでいる。しかし、予定通りに完成するとは限らない。街を歩いていると、「いつまでも建設中」物件を見かけることがある。建設がストップしてしまう理由はさまざまだが、代表的な理由としては、デベロッパーの資金繰りがうまくいかない問題があげられる。
中国では、竣工する前に予約販売をおこなうケースが多い(預售房)。デベロッパーは、予約販売を通じて開発資金を回収するわけだが、実際のところ、回収した資金は次の開発に適用される。いわば、デベロッパーは「自転車操業」的に開発し続けているわけである。これは、体力のない中小デベロッパーによく見られる。販売が思うようにいかなかったり、マクロ政策の影響を受けたりすると、資金を回収できず、「いつまでも建設中」という事態に陥るわけである。デベロッパーは債務を抱えこむことになり、不良債権プロジェクトが生まれることになる。
日本では、バブル期に、不動産価格の上昇に対する楽観視から大量の融資が発生し、バブル崩壊後に不動産の不良債権化を経験した。中国においては、各地で不動産価格の上昇が続いているが、実需に基づいて動いている側面があることから、かつての日本の楽観視とは意味が違う点には注意が必要だろう。
しかし、現在の不動産価格の過熱は、次第に調整局面を迎えるとの意見も根強い。その際に、期待していた収益が得られなかったプロジェクトの不良債権化が進む可能性が残っている。

工事ストップ、そして再開…竣工までに長期間を要するプロジェクトも少なくない。

不良債権化した物件の購入
中国の不動産物件を狙う機関投資家は、当然のように不良債権の物件に目を光らせている。いうまでもなく、不良債権化した物件はバーゲン的な価格で売り出される可能性があるからである。
しかし、利権が複雑になっているケースが多く、そう簡単に購入できるものではない。銀行、投資家、株主などを正確に把握するだけでも相当の時間を要し、その間の権利関係も整理するとなると、たいへんな労力となる。さらに、フロアごとに所有者が違う場合や、開発がストップしているプロジェクトの場合、どのような手続きで竣工させるのかなど、問題は山積みである。
もっとも、このような問題に対して精緻な調査を実施したとしても、わかることとわからないことがあるのが現状である。どこまで全貌を理解できるか不透明な状況のまま、投資判断をしなければならない場合が生じる可能性がある点は留意しておいたほうがいいだろう。
バーゲン的な価格で売り出されている物件の裏には、リスクがある。表と裏が一致したときに、「本物」の「買い」物件となる。できるだけ表と裏を近づけることに力を注ぐには、専門のコンサルタントの力が不可欠である。

【お知らせ】
百特豪世集団有限公司(ベターハウス)は、Stasia Capital Holding Limitedに社名変更いたしました。詳しくは、下記のホームページをご覧ください。

前回までの「中国不動産「投資」レポート」
中国不動産「投資」レポート Vol8：ベトナム不動産投資環境(2)
中国不動産「投資」レポート Vol7：ベトナム不動産投資環境(1)
中国不動産「投資」レポート Vol6：外資に対する相次ぐ不動産投資規制

情報提供：

Whenever CHINA 07年12月号

2007/12/21 更新

筆者：安田明宏氏
Stasia Capital調査部主任研究員

プロフィール…名古屋大学大学院文学研究科博士課程単位取得満期退学。インドネシア・スラバヤ国立大学大学院国家教育研究科博士課程留学。専攻は文化人類学。

Stasia Capital Holding Limited (ステイジア・キャピタル)
[住所] 上海市長楽路801号華爾登広場203室
[電話] 021-5404-6486 / [FAX] 021-5404-5368
[E-mail] yasuda@stasiacapital.com
[URL] http://www.stasiacapital.com